Vanaf 1 januari 2025 verandert de kavelruilvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. In dit artikel legt Flynth uit wat er wijzigt en wat dit voor ondernemers betekent.
Wat is kavelruil?
Kavelruil in het landelijk gebied is een vorm van gebiedsinrichting en vormt een belangrijk instrument in de agrarische praktijk. Als ondernemer kunt u hiermee het juridisch eigendom van vastgoed verkrijgen. Bij een kavelruil brengen minimaal drie partijen vrijwillig grond of gebouwen in die zijn gelegen in het buitengebied, waarna zij deze onderling (her)verdelen. Hierbij verkrijgen ten minste twee partijen onroerende zaken. Ook partijen die alleen grond kopen of verkopen kunnen deelnemen. Het doel? Het verbeteren van landelijk gebied. Om dit te stimuleren, kunt u hiervoor vrijstelling van de overdrachtsbelasting krijgen. De Belastingdienst toetst hierbij of aan de voorwaarde van verbetering van het gebied is voldaan.
Hoofdregel: verkrijging van vastgoed in Nederland is belast
Bij aankoop van in Nederland gelegen vastgoed betaalt de koper overdrachtsbelasting over de waarde of de aankoopprijs. Hierbij gelden verschillende tarieven.
- Een tarief van twee procent geldt voor de verkrijging van een woning met bijbehorende grond en aanhorigheden. Onder voorwaarde dat men de woning zelf gaat bewonen.
- Voor starters tot 35 jaar geldt zelfs een vrijstelling voor de verkrijging van zo'n woning met een maximale waarde van 525.000 euro (maximumbedrag in 2025).
- Vanaf 2026 geldt voor niet zelf bewoonde woningen, deze vallen in box 3, het tarief van acht procent.
- In overige gevallen is 10,4 procent aan overdrachtsbelasting over de prijs of de hogere waarde van het verkregen vastgoed verschuldigd. Dit percentage geldt in de praktijk vaak bij de overdracht van gebouwen met ondergrond.
- Er bestaan diverse vrijstellingen van overdrachtsbelasting, afhankelijk van de situatie. Verkrijgt u het onroerend goed bijvoorbeeld door vrijwillige kavelruil in landelijk gebied? Dan komt u in aanmerking voor de kavelruilvrijstelling. De notaris moet er dan wel een beroep op doen in de akte.
Kavelruil: een mooie oplossing
De kavelruilvrijstelling kan u aanzienlijke belastingvoordelen opleveren. Vooral voor bedrijfsgebouwen met ondergrond kan het verschil groot zijn. Bij transacties in het buitengebied werd en wordt dan ook volop gebruikgemaakt van kavelruil, vanwege het fiscaal vriendelijke karakter ervan.
De notaris stelt eerst een kavelruilovereenkomst op en laat deze registreren. De registratie van de kavelruilovereenkomst is een wettelijk vereiste om van de vrijstelling gebruik te kunnen maken. Dat is onlangs nog bevestigd door de Hoge Raad. Vervolgens wordt de eigenlijke notariële akte van kavelruil opgemaakt.
Extra voorwaarden vanaf 1 januari 2025
Vanaf 1 januari 2025 gelden er meer voorwaarden voor de kavelruilvrijstelling. In het verleden werd er van de vrijstelling gebruikgemaakt in situaties, waarvan men zich kon afvragen of de regeling daarvoor wel bedoeld was. Zo werden er losliggende woningen in het buitengebied of bedrijfsgebouwen die niet geheel agrarisch bedrijfsmatig werden gebruikt 'mee geschoven' in de kavelruil. De extra voorwaarden moeten dit oneigenlijk gebruik tegengaan.
- Extra voorwaarde 1: een agrarische bedrijfswoning met ondergrond en aanhorigheden kan alleen onder de vrijstelling vallen als die binnen het omgevingsplan is gelegen op een kavel met een agrarische bestemming. Ook moet de bedrijfswoning functioneel verbonden zijn met een nabijgelegen agrarisch bedrijf.
- Extra voorwaarde 2: andersoortige gebouwen met de daarbij behorende ondergrond kunnen alleen onder de vrijstelling vallen als deze voor negentig procent bedrijfsmatig worden gebruikt voor de landbouw.
- Extra voorwaarde 3: de voornoemde woningen en overige opstallen moeten ten minste tien jaar na de verkrijging blijven voldoen aan de eerdergenoemde eisen. Gebeurt dat niet, dan wordt de belasting alsnog geheven. Daarbij geldt een actieve aangifteplicht voor degene die de vrijstelling heeft geclaimd.
Uitzondering op de tienjaarseis
Haalt u de tienjaarseis niet, omdat de opstal door overheidsbeleid aan de landbouw wordt onttrokken voor de ontwikkeling en instandhouding van natuur en landschap? Dan geldt voor u een uitzondering op deze eis.
Deze uitzondering is vrij pover. Andere feiten en omstandigheden die heel goed reëel kunnen zijn, kunnen leiden tot fikse naheffingen van overdrachtsbelasting. Dit is zuur als u zich bedenkt wat de opgaven in het landelijk gebied zijn in de toekomst. Bovendien zijn veel bedrijven afhankelijk van neveninkomsten uit campings of zorginvesteringen. Die vallen dan ook buiten de boot. Bovendien zijn er diverse regelingen (bijvoorbeeld de uitkoopregelingen) die gericht kunnen zijn op heel andere doelen dan natuur of landschap.
De eis van tien jaar is ook best een forse. Het is immers een lange tijd waarin van alles kan gebeuren. Het is de vraag of hiermee de broodnodige transitie in de landbouw wordt gediend.
De 10-jaarseis kennen we al
De voortzettingstermijn van tien jaar is nieuw en toch ook weer niet helemaal. Deze termijn kennen we immers al voor de cultuurgrondvrijstelling in de overdrachtsbelasting. Als cultuurgrond verkocht wordt en de koper kan aantonen dat deze grond (door wie dan ook) tien jaar bedrijfsmatig agrarisch wordt aangewend, dan is de verkrijging van die grond vrij van overdrachtsbelasting - als daar door de notaris een beroep op wordt gedaan. Dat was zo en dat blijft zo.
Conclusie
Hoewel de kavelruilvrijstelling behoorlijk wordt versoberd, blijft de kavelruil nog steeds fiscaal aantrekkelijk. Met name bij het verkrijgen van échte bedrijfswoningen gekoppeld aan volledig agrarisch aangewende gebouwen met ondergrond.
Voor meer informatie:
Flynth
Tel: +31 (0)88 2367777
[email protected]
www.flynth.nl