Tholen - Dat er voldoende vraag is vanuit AGF-bedrijven naar vestigingslocaties, daar zijn Hines collega’s Arno van ’t Wout, Property Manager ABC Westland, Pieter Lok, Property Manager Fresh Park Venlo en Christian Heerings, Manager Business Development Hines Netherlands, het over eens. Pieter: “Er is vraag genoeg. Het fruit – de grootste focus van Fresh Park Venlo – is booming.” Arno geeft aan dat, door een volledige bezetting van het park, er nog altijd een wachtlijst is voor ABC Westland.
Onder meer bedrijventerrein ABC Westland ziet dat er voldoende vraag is van AGF-bedrijven naar vestigingslocaties.
Recent heeft Hines - een wereldwijde vastgoedinvesteerder, -ontwikkelaar en -beheerder, – op ABC Westland een pand voor een huurder ‘vernieuwbouwd’. “Het betrof groot onderhoud waarbij het dak is vervangen en dit meteen voorzien is van een duurzaam zonnedak.” Daarnaast is Hines in afwachting van een omgevingsvergunning voor de nieuwbouw van een geconditioneerd warehouse van circa 17.500 vierkante meter en hoopt men tegen het einde van dit jaar te mogen starten met de bouw.
Arno geeft aan dat voor dit nieuwbouwproject, het zogenaamde Plot M, al geruime tijd huurders zijn gevonden. “Verder is er in de directe omgeving, op gronden die niet in eigendom zijn van Hines, een andere ontwikkelaar doende om de capaciteit van het terrein verder te vergroten. Gelet op de huidige bezettingsgraden en vragen vanuit gebruikers voor verdere groeimogelijkheden, is dit een zeer gewenste ontwikkeling.”
Pieter ziet dat er in Venlo op het Fresh Park nog voldoende ruimte is voor zowel ontwikkeling als herontwikkeling. “In het algemeen is het ontwikkelklimaat in Nederland thans niet zo eenvoudig, mede door belemmeringen als beperkte netcapaciteit en stikstofregelgeving.”
Efficiënter
Hoewel het invullen van de vraag dus niet vanzelfsprekend is, benadrukt Pieter dat er zeker mogelijkheden zijn. “In Venlo is er veel ruimte voor verbetering. Het kan vele malen efficiënter. Er zijn panden op het park aanwezig, waar er goede mogelijkheden zijn deze te vernieuwen. Denk hierbij aan renovatie of zelfs volledige nieuwbouw om zodoende steeds meer huurders op het park van meer ruimte en toekomstbestendige en duurzame huisvesting te voorzien.”
In deze verbeteringstrajecten zet Hines de huurder centraal. Pieter: “In principe is alles wat binnen de wet- en regelgeving past, bespreekbaar.” Zo zet Hines bijvoorbeeld in op ledverlichting, zonnepanelen om de kosten te reduceren en hebben de parken een eigen technische dienst paraat. Christian stelt vast dat de vraag naar ruimte vaak nét niet op het aanbod past omdat de ene huurder bijvoorbeeld een geconditioneerde ruimte nodig heeft, de ander een vriescel en een derde heeft geen koeling, maar meer hoogte nodig. “Daar proberen we een mouw aan te passen; het meedenken en ontzorgen van de huurder is onze belangrijkste focus. En met dit soort gesprekken leer je je huurder ook steeds beter kennen, dat is altijd een mooie bijvangst.”
Uitbreiding
Zoals eerder al aangegeven is er direct naast het ABC Westland-terrein een uitbreiding in voorbereiding. Arno geeft aan dat een andere ontwikkelaar thans bezig is met de benodigde procedures en vergunningen om de toekomstige uitbreiding van ABC Westland mogelijk te maken. “De ontwikkelaar van deze uitbreiding heeft goede hoop dat de plannen uiteindelijk worden gerealiseerd, maar voordat het zover is, zullen er nog wel een aantal hobbels genomen moeten worden. Een goede relatie met en informatievoorziening naar de omgeving is uiteraard heel belangrijk. Beter een goede buur dan een verre vriend.”
Maar belangrijker nog dan de ruimte is de vraag of er de mogelijkheid is om te bouwen. Pieter: “We hebben af en toe, zoals op veel plekken in Nederland, uitdagingen op het gebied van stikstof en elektra. Op Fresh Park Venlo worden we dan ook steeds creatiever in het zoeken naar en vinden van oplossingen om klantvragen te kunnen faciliteren.”
Het is de reden dat er in samenspraak met de huurders wordt gezocht naar spreiding in het elektriciteitsgebruik. Daarnaast wordt er gekeken naar alternatieven. Christian: “Op Fresh Park Venlo zijn er onderzoeken gedaan naar een smart energy grid, om daarmee een stuk verantwoordelijkheid bij het park zelf neer te leggen en toch alle bestaande en toekomstige gebruikers van voldoende stroom te kunnen blijven voorzien.”
Op zowel ABC Westland als op Fresh Park Venlo ligt de focus van de gevestigde bedrijven op AGF.
Daarbij komen elementen als zonnepanelen, het gebruik van batterijen en waterstof in beeld. Hoewel de resultaten van het onderzoek positief waren, blijkt de praktijk weerbarstiger. Pieter: ”Op papier kan het, maar in de werkelijkheid zijn er soms hiaten. We hopen dat we eind 2023 hierover iets meer duidelijkheid kunnen verschaffen, ook naar onze huurders toe, zodat we hun groei kunnen blijven faciliteren.”
Terugleveren
Ook Arno noemt congestie op het elektriciteitsnet een grote uitdaging. Hoewel de stroomaanvragen bij ABC Westland nog geen probleem vormen, ziet de property manager wel dat bijvoorbeeld uitbreiding van het terugleveren van stroom steeds lastiger wordt. “Het net zit vol en de energieleveranciers willen een wat betere spreiding en daardoor wordt er nu ook wel paal en perk gesteld aan het leggen van zonnepanelen en daarmee teruglevering aan het net, hoewel veel van de opgewekte zonnestroom direct gebruikt wordt voor koeling van de gebouwen.”
Stikstof is een ander aspect, waar vooral Fresh Park Venlo mee te maken heeft. Christian geeft aan dat in saldering – intern of regionaal – een oplossing is gevonden. “In die regio is er een stikstofbank opgezet waaruit we kunnen putten door regionale stikstofruimte te benutten.”
Dat neemt overigens niet weg dat, als de stikstofruimte gevonden is, daarvoor ook weer een vergunning nodig is. Net als een omgevingsvergunning. Het zorgt ervoor dat de trajecten voor nieuwbouw langdurig kunnen zijn. Arno: “Wij zijn nu bezig met Plot M op ABC Westland en het hele traject duurt al anderhalf jaar en dan is het nog niet gebouwd. Het duurt zeker nog een jaar voordat het pand er staat.”
Intentieovereenkomst
Christian stelt vast dat dergelijke ingewikkelde processen voor onzekerheid richting de klanten kunnen zorgen. “Je wilt graag een intentieovereenkomst met elkaar kunnen tekenen om de toekomstige samenwerking te beklinken. Maar het is best een uitdaging om afspraken te maken als er veel onzekerheden zijn.”
Toch is er ook een pluspunt aan zo’n lang traject. “Het pand moet nog helemaal gebouwd worden en de indeling kan dus ook helemaal op maat van de huurder gemaakt worden,” geeft Arno aan. “We stemmen voortdurend met de huurders af wat zij nodig hebben. Op het moment dat de huurder dan de sleutel krijgt, kan hij of zij er gelijk in en dat is ook een voordeel. De huurder hoeft niet zelf bijvoorbeeld koel- of vriescellen te bouwen en dat scheelt tijd.”
Op Fresh Park Venlo loopt een onderzoek naar de mogelijkheden om een smart energy grid te realiseren.
Clustering
Overigens is het niet alleen Hines dat meedenkt met zijn huurders, ook onderling kunnen de bedrijven op de bedrijventerreinen voor elkaar van betekenis zijn. Christian ziet dat de behoefte aan clustering toeneemt en dat dit samen met de grote vraag naar bedrijfsruimte in de regio Venlo er ook voor zorgt dat er vraag is naar ruimte die buiten de bestemming ‘vers’ en ‘versgerelateerd’ valt.
“In en om Venlo is de vraag naar grond gigantisch. Door de zogenaamde ‘verdozingsdiscussie’ wordt er begrijpelijkerwijs vanuit de politiek een rem op ongebreidelde groei gezet. Maar rondom zo’n sterk Europees knooppunt kun je de vraag natuurlijk niet uitschakelen.” Hoewel die ontwikkeling er onder meer toe leidt dat er verstandiger wordt omgegaan met de bestaande ruimte door bijvoorbeeld herontwikkeling van verouderde locaties, ziet de business developer ook dat dit onvoldoende is om de vraag mee te kunnen invullen.
Flexibiliteit
Zo krijgt Fresh Park Venlo nu ook verschillende aanvragen van bedrijven die wel aan voeding zijn gerelateerd maar niet onder de noemer vers vallen. Christian stelt vast dat deze bedrijven onder meer de logistieke clustering van foodbedrijven zoeken, omdat hun producten vaak afgenomen worden door dezelfde retailkanalen als waar de op het bedrijventerrein gevestigde AGF-bedrijven ook aan leveren.
“Sommige van deze bedrijfsactiviteiten passen niet altijd direct in het bestemmingsplan, ook al vinden we dat met z’n allen wel logisch. Er is dus behoefte aan meer flexibiliteit en dat is de reden dat Fresh Park Venlo nu ook inzet op een beperkte verruiming van het bestemmingsplan naar food-brede activiteiten. Dan kunnen bijvoorbeeld bedrijven, die op de nabijgelegen Brightlands Campus Greenport Venlo – die zich bezighoudt met gezonde voeding en veilig voedsel – niet kunnen doorgroeien, ook hier een plek vinden.”
Desondanks zal de verssector gewoon de hoofdfocus blijven en verwacht Christian een positieve verdere ontwikkeling van de regio Venlo als voedselproducerende hub. “Dat zal nooit verdwijnen, alleen de ontwikkelingen en accentverschuivingen in de markt gaan vaak sneller dan een bestemmingplan kan bijbenen. Dat zijn punten waar we met elkaar - bedrijven, overheid en Hines als parkbeheerder - voortdurend over na moeten blijven denken. Maar dat is ook wat we willen: elkaar leren kennen en met elkaar in gesprek komen én blijven.”
Dit artikel verscheen eerder in editie 9, 37e jaargang van Primeur. Zie hiervoor www.agfprimeur.nl.
Voor meer informatie:
[email protected]
[email protected]
[email protected]