Tholen - In de afgelopen jaren heeft zich crisis op crisis gestapeld. De coronaperikelen waren nog niet voorbij of er brak een gewapend conflict aan de rand van Europa uit met fors stijgende prijzen tot gevolg. Wat is de impact van deze ontwikkelingen op de zakelijke vastgoedmarkt? Zeker zichtbaar, zegt Rabobank in haar Vastgoed-update van eind juni.
“De eerste problemen ontstonden toen Rusland ruim een jaar geleden Oekraïne binnenviel. Grondstoffen en energie werden snel duurder en de inflatie schoot omhoog. Daardoor steeg ook de kapitaalmarktrente. Niet zozeer de hoogte van de rente, maar vooral het tempo van de stijgingen baarde de markt zorgen. Ontwikkelingskosten stegen terwijl vastgoed in waarde daalde. Afwaarderingen kennen uitschieters rond 25 procent ten opzichte van de top van de markt, omstreeks het tweede kwartaal van 2022. Bij de herwaardering van onderpanden van bestaande leningen gaat het gemiddeld om een daling van zo’n 10 procent, omdat de vorige taxatie meestal niet op de top van de markt is uitgevoerd en de stijging van de huurinkomsten (gedreven door de hoge inflatie) een dempend effect hebben.”
Onzekerheid over rente
De hogere rente zorgt ervoor dat het voor potentiële kopers moeilijker is geworden om vreemd kapitaal aan te trekken, waardoor Rabobank observeert dat er minder transacties plaatsvinden en sommige projecten worden afgeblazen. Nadat de rente jarenlang laag is geweest, brengt de huidige situatie – de Europese Centrale Bank (ECB) verhoogde de rente tienmaal achter elkaar – onzekerheid met zich mee. De laatste verhoging dateert van 14 september en de ECB gaf als reden de aanhoudende hoge inflatie.
“De Raad van Bestuur is vastbesloten ervoor te zorgen dat de inflatie tijdig terugkeert naar zijn doelstelling van 2 procent op middellange termijn. Om de voortgang richting zijn doelstelling te versterken heeft de Raad van Bestuur vandaag besloten de drie basisrentetarieven van de ECB met 25 basispunten te verhogen,” aldus de ECB.
Het Financieel Dagblad (FD) geeft aan dat volgens de ECB “de rente nu op het niveau staat dat, mits lang genoeg vastgehouden, een substantiële bijdrage kan leveren om de inflatie tijdig naar de doelstelling van 2 procent te laten terugkeren.”
Einde onzekerheid?
Daarmee lijkt het einde van de onzekerheid rondom de rente in zicht. ABN Amro spreekt in de FX Weekly van 14 september de verwachting uit dat de recente renteverhoging door de ECB voorlopig de laatste zal zijn. “Tijdens de persconferentie gaf voorzitter Lagarde ook indirect signalen dat dit de laatste renteverhoging zou kunnen zijn. Wij verwachten dat de macro-economische resultaten (zowel groei als inflatie) onder de verwachtingen van de ECB zullen uitkomen en zien dit dan ook als de piek in de beleidsrente.”
Als dit de piek is, geeft dat aanleiding tot de vraag of er dan ook al uitzicht is op een renteverlaging. Voorlopig niet aan de orde, wacht Lagarde. ABN AMRO, die eerder uitging van een eerste renteverlaging in maart 2024, verwacht nu dat de centrale bank volgend jaar zal overgaan tot renteverlagingen.
Vraag op peil, aanbod lager
Hoewel de opname van bedrijfsruimtes en logistiek vastgoed in het tweede kwartaal 5 procent lager lag dan in dezelfde periode in 2022, ziet NVM Business in haar rapportage NVM Business Ontwikkelingen 2023 Q2, daarvan de economische terugval niet als de grootste oorzaak. “Hoewel de vraag redelijk op peil blijft, neemt het aanbod steeds verder af. Een tekort aan direct beschikbare bedrijfsruimtes en uitgeefbare bouwgrond maakt de mismatch tussen vraag en aanbod steeds groter.”
Dat neemt niet weg dat de macro-economische factoren er wel voor zorgen dat gebruikers kritischer kijken naar bedrijfsruimten en vaker buiten de eigen regio zoeken naar geschikte panden. Die blijken elders echter ook niet beschikbaar, geeft NVM Business aan. “Tegelijkertijd zijn de mogelijkheden om op bestaande bedrijventerreinen uit te breiden beperkt als gevolg van de hoge bouwkosten en gestegen rentes.”
Elektriciteitsnet
Maar beschikbare ruimte is niet de enige factor die onder druk staat. Ook de congestie op het elektriciteitsnet speelt de huisvesting van bedrijven parten. Zo haalde werkgeversorganisatie VNO NCW onlangs aan dat het elektriciteitsnet in elf van de twaalf provincies overvol is. “Minimaal 5.600 bedrijven staan volgens onderzoeksplatform Pointer bij netbeheerders op een wachtlijst voor een stroomaansluiting.” Waar het vaak gaat om een wachttijd van meer dan 1,5 jaar, zijn uitschieters van vijf jaar of meer niet ongebruikelijk.
Volgens de werkgeversorganisatie is de uitbreiding van het elektriciteitsnet in volle gang – om aan de klimaatdoelen in 2030 te voldoen is een verdubbeling van de huidige capaciteit nodig – en beheerders verwachten tot 2030 30 miljard euro te investeren. Maar ook de uitbreiding van het stroomnet heeft te lijden onder stikstofproblemen, tekorten aan materiaal en trage vergunningsprocedures. VNO NCW verwacht dat het allemaal niet zonder gevolgen zal blijven.
Duizenden bouwprojecten liggen stil
Naast onder meer het ontbreken van ruimte voor nieuwe datacenters – hard nodig voor steeds verdere digitalisering –, het ontbreken van mogelijkheden om nieuwe zon- en windparken aan te sluiten op het stroomnet en de impact op de verduurzamingsambities van de industrie, is onvoldoende stroomcapaciteit van invloed op de bouw. “Energiezuinige nieuwbouwwijken én nieuwe bedrijventerreinen hebben stroomaansluitingen nodig en daar is geen plaats voor. Duizenden bouwprojecten liggen stil, wachtend op stroom.”
De werkgeversorganisatie geeft aan dat zelfs nieuwe ziekenhuizen en scholen soms niet kunnen worden aangesloten. “Bij netbeheerders geldt: wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Er worden dus geen uitzonderingen gemaakt op basis van urgentie. Daarom wijken nieuwe distributiecentra, bedrijfspanden en datacenters in het uiterste geval soms noodgedwongen uit naar buurlanden.”
Dit artikel verscheen eerder in editie 9, 37e jaargang van Primeur. Zie hiervoor www.agfprimeur.nl.
Bronnen: www.rabobank.nl, www.ecb.europa.eu, www.fd.nl, www.abnamro.com, www.nos.nl, www.nvm.nl, www.vno-ncw.nl